Est-il possible d'établir une servitude de cour commune lorsque la partie de terrain concernée comporte un bâtiment ou une partie de ce bâtiment ?



jupalitou
Cette question a été posée par jupalitou, le 11/04/2014 à à 10h33.  *  Alerter les modérateurs
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 jupalitou a écrit [11/04/2014 - 10h33 - Avis,définition, témoignages et conseils sur le guide du savoir Web Libre.org]  
jupalitou

Propriétaires d'une maison, nous avons le projet de réaliser une extension qui se trouverait quasiment en limite du terrain voisin. Or, le PLU entré en vigueur en 2013 ne prévoit plus de construction en limite de propriété, mais à 4m de la limite séparative. Après renseignements et demandes, il semblerait que la seule solution réside dans l'établissement d'une servitude de cour commune avec nos voisins, ceux-ci étant d'accord.
Le souci c'est que sur cette bande de terrain que nous souhaiterions passée en "cour commune" se trouve en partie une vieille grange inhabitée.
La présence d'une partie de ce bâtiment pose t-elle un problème ? Et plus généralement une servitude de cour commune peut-elle comporter un bâtiment (entièrement ou une partie seulement) ou alors ne doit-elle porter que sur des terrains nus ?




 cochise_fr a écrit [11/04/2014 - 13h16 - Avis,définition, témoignages et conseils sur le guide du savoir Web Libre.org]  
cochise_fr

Bonjour,
On peut mettre ce que l'on veut (raisonnable quand même) dans une servitude si les parties en sont d'accord.
Attention tout de même, en cas de revente, une servitude entraîne souvent une moins-value du bien qui la supporte....et il faudra le même accord pour l'annuler ce que le voisin n'est pas obligé d'accepter puisque c'est un avantage pour lui (si j'ai bien compris).

Mais je vois pas en quoi cela change votre situation interdisant la construction puisque cela ne change pas les limites du terrain.




La richesse d'un pays ne se mesure pas à son PIB. mais à celle du plus pauvre de ses habitants. Améliorez son sort et toute la société en sera meilleure. Dans un pays riche, l'existence de la pauvreté devrait être un délit.


 jupalitou a écrit [11/04/2014 - 14h24 ]  
jupalitou

Le PLU prévoit que "la distance d‘une construction au point le plus proche de la limite séparative ne doit pas être inférieure à 4m".
Mon projet d'extension venant s'implanter le long de la limite de propriété voisine et sur 10m, j'ai donc besoin d'une servitude de cour commune sur une "bande" de 4m de profondeur sur 10m de longueur (incluant ainsi une partie de la grange voisine).
Comme le PLU prévoit cette servitude ("Des dérogations aux dispositions de l’article 7 seront possibles par l’établissement conventionnel ou judiciaire d’une servitude de cours commune. Lorsqu’il existe une telle servitude, le recul sur le fond dominant se calcule par rapport à la limite opposée de la cours commune ; le recul sur le fond servant de calcul par rapport à la limite de la cour commune"), ceci me permettra donc "d'écarter" les règles de distance normalement applicables en repoussant cette limite séparative et ainsi construire mon bâtiment en limite de propriété.




 jupalitou a écrit [11/04/2014 - 14h36 ]  
jupalitou

J'ai oublié de préciser que l'article 8 du PLU concernant "L'IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ OU PLUSIEURS PROPRIÉTÉS LIÉES PAR UN ACTE AUTHENTIQUE" est non réglementé.




 cochise_fr a écrit [11/04/2014 - 17h21 ]  
cochise_fr

Bonjour,
D'accord, mais dans ce cas, c'est le voisin qui s'auto-inflige une servitude sur son terrain à votre bénéfice. C'est bizarre qu'il accepte sans contrepartie, car cela dévalue son patrimoine.
Pourquoi ne pas acheter les quelques mètres en question.?

Et n'oubliez pas que pour que la cour soit commune, il faudra que chacun y ait accès de chez lui. Au moment d'accorder le permis de construire, on peut venir vérifier les plans.




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 jupalitou a écrit [11/04/2014 - 17h35 ]  
jupalitou

Certes, il y aura une servitude mais la "seule" contrainte pour les voisins ce sera d'avoir une construction en limite de terrain, ce qui ne les gêne pas puisque leur habitation principale donne de l'autre côté de la grange, et que cette grange inhabitée leur coupe ainsi les vues avec notre terrain.
De plus, vu que le PLU interdit toute construction dans les 4m, cette servitude ne changera rien pour eux puisque de toute façon, même sans celle-ci, ils ne pouvaient pas construire dans cette "bande".
Et puis, j'ai leur accord donc ce n'est pas la question.
Quant à l'achat, il faudrait alors acheter toute la partie de terrain incluant la grange (je me vois mal couper la grange en 2 car n'ayant besoin que d'une bande de 4m !) et malheureusement, je n'ai ni gagné au loto ni à l'euro-million, auquel cas je ne m'embêterais pas à trouver de telles solutions.




 cochise_fr a écrit [11/04/2014 - 17h59 ]  
cochise_fr

Bonjour,
J'ai bien compris votre démarche, mais la grange leur appartenant, à combien votre construction sera de la grange au plus proche.?

La servitude, si j'ai bien compris, peut se limiter au terrain sans la grange....non.?

Et chez le notaire, je pense qu'il faudra borner le bout de terrain concerné afin qu'il soit identifié comme tel....et ce n'est pas gratuit.




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 jupalitou a écrit [11/04/2014 - 18h09 ]  
jupalitou

La grange se situant à 2m de la limite séparative, la bande entre cette grange et mon terrain n'est donc pas suffisante (puisqu'un recul de 4m est exigé). D'où mon souhait d'une bande de 4m de profondeur dont 2m de terrain nu et 2m débordant sur la grange.
L'article 8 du PLU ne prévoyant aucune distance minimale entre les constructions sur des parcelles liées par un acte authentique, ces 2m qui sépareraient ainsi ma construction de la grange importeraient peu.




 cochise_fr a écrit [12/04/2014 - 07h32 ]  
cochise_fr

Bonjour,
Je n'ai jamais vu que l'on coupe ainsi (en mètres) un bâtiment dans une servitude.....et que cela soit validé par un acte authentique. On peut dire qu'une pièce est commune, qu'un couloir est commun, qu'un étage ou une cave sont communs, qu'une grange ou un hangar est commun.....mais pas deux mètres de bâtiment sans précision.....à ma connaissance. Seul un terrain nu peut se mettre à la découpe en mètres pour une servitude il me semble.

D'une part, une servitude ne change pas la propriété des lieux (elle autorise l'usage à un tiers), et d'autre part elle ne s'appliquera pas à la parcelle construite, celle-ci étant, je suppose, bien plus grande que votre demande de servitude.

Dans votre texte du PLU, je crains qu'il ne manque un mot (volontairement ou involontairement) "un acte authentique" étant significatif de "un acte authentique ...de propriété)....ce qui exclurait une servitude.




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 jupalitou a écrit [12/04/2014 - 14h49 ]  
jupalitou

Bonjour,
Je reformule ma question et peaufine un peu :

Nous souhaitons faire une extension en limite de propriété. Or, le PLU impose un recul de 4m entre toute construction et la limite de propriété.
Donc :
- La servitude de cour commune semble être la solution, nos voisins etant d'accord.
- Une bande de 4m de profondeur sur la longueur de l'extension (soit 10m) serait suffisante.
- Le PLU prévoit cette servitude dans l'art. 7 et n'impose aucune règle dans l'art. 8.
Souci : une grange inhabitée se trouve sur le terrain voisin à 2m de la limite separative. Et donc, la "bande de 4m" constituant la cour commune comporterait donc une partie de la grange (2m).
Questions :
- la présence de cette "partie" de grange empêche t-elle la servitude ? Si tel est le cas, nous pourrions éventuellement inclure entièrement la grange dans la servitude.
- quelle est alors la limite separative prise en compte pour le fond servant (terrain de nos voisins) : celle initiale (et donc sans changement pour eux par rapport au recul imposé de 4m) ou la nouvelle limite induite par cette servitude donc repoussée de 4m (ou plus si l'on inclut totalement la grange) et qui repousserait donc toute construction à 8m (ou plus) par rapport à la limite de propriété existante à ce jour ?
- une telle servitude interdit-elle la rénovation de la grange ainsi que la creation d'ouvertures ?
- dans le cas d'une servitude non altius tollendi, la construction d'une véranda par nos voisins dans cette bande ou en limite de bande serait-elle possible ?
- l'eventuelle vente par nos voisins de leur propriété remettrait-elle en cause cette servitude ?
- dans l'hypothèse où cette servitude empêcherait la rénovation de la grange ou une construction inférieure à la hauteur déterminée dans la convention, et après que nous ayons réalisé notre extension, serait-il possible de mettre fin à cette servitude avec nos voisins actuels ou avec les éventuels futurs voisins ?
Voilà, cette fois je pense que c'est complet.
Merci d'avance.




 cochise_fr a écrit [13/04/2014 - 09h22 ]  
cochise_fr

Bonjour,
J'ai bien compris ce que vous vouliez faire.....MAIS:
- même en mettant la grange entière dans la servitude (ce qui est possible puisque votre voisin est d'accord....le grange devenant commune, il faudra, à mon avis, que votre construction soit à 4m de la grange dans toutes les directions. Est-ce possible.?
- vos voisins sans doute très sympathiques n'ont pas l'air de voir le problème financier que cette servitude leur causera en cas de vente: une grosse baisse de prix....surtout avec la grange entière.
- pour le PLU, je vous ai répondu: il me semble qu'il manque un mot après "authentique"....et c'est "de propriété". Hors une servitude ne change en rien la propriété et à mon avis, votre interprétation est erronée. Vous devriez vous faire préciser cela soit à la mairie, soit chez un notaire.....car il vaut toujours mieux poser les questions avant de faire les travaux ou d'engager des frais de permis de construire qui pourrait se voir refusé.
- si la servitude s'étend à la grange entière, c'est à la mairie qu'il faut poser les questions de la rénovation et de la création d'ouverture, le tout devant être acquiescé de vos voisins qui sont les propriétaires et qui seront les responsables des travaux. C'est en effet leur bien qui sera valorisé par cette rénovation. Une servitude est un droit de jouissance chez un tiers, pas un droit de transformation d'usage. Par contre, dans la servitude, vous pouvez par exemple prévoir de participer financièrement aux travaux, mais cela ne vous donnera aucun droit de propriété supplémentaire.
- oui, une servitude peut être annulée....mais il faut l'accord des deux paries, et il est en général difficile (autrement qu'en justice) de faire annuler une servitude dont bénéficie quelqu'un. C'est d'ailleurs bien pour cela que je pense que votre 'trucage' du PLU est erroné. D'autre part, n'oubliez pas que la création d'une servitude DOIT être justifiée pour être validée (le plus fréquent exemple étant l'accès à une parcelle enclavée).

http://voisinage.comprendrechoisir.com/comprendre/servitudes

Comme déjà dit, je pense que votre idée de considérer une servitude comme permettant de changer les droits de propriété et par conséquence de vous permettre de construire est erronée. Faites vous préciser cela par les services des permis de construire.




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