Bonjour, C'est possible, mais il faut que ce soit...

Bonjour à tous,
J'ai un appartement que je souhaite vendre mais voila donner 27% pour la pluie value sachant que le bien a été acheté 77.749€ et la mise en vente est à ce jour de 239.000€ imaginez la plue- value à payer... Puis-je mettre l'appartement en résidence principale et ce pendant combien de temps afin de le vendre sans regler de plue-value? Merci de vos réponses.

Bonjour,
C'est possible, mais il faut que ce soit cohérent.
donc tu devras faire tous les changements d'adresse aux administrations, aux banques, et au reste comme si tu déménageais vraiment. Il faudra que tu y vives au moins six mois (durée à vérifier) par an.
Si toutes les conditions ne sont pas remplies et que l'administration s'en aperçoit et parvient à prouver que ce n'était qu'un moyen fictif d'échapper à l'impôt, même après la vente, ils pourront revenir sur la non-imposition des plus-values. Il ne faut pas les prendre pour des idiots, et ils ont des moyens de contrôle et de recoupement assez sophistiqués.
Exemple:
- tu travailles et habite à Paris (ou ailleurs peu importe),
- tu déménage fictivement dans ton appartement d'Orléans (ou ailleurs peu importe) que tu veux vendre pour en faire ta résidence principale.
- mais tu conserves ton ancien appartement parisien en résidence secondaire sans le louer et tu conserves ton travail au même endroit à Paris.
- Bien que le fait soit légal, il est très facile de soupçonner une magouille et de s'y intéresser par le simple fait qu'il est stupide de faire 260km tous les jours quand on a un pied à terre sur place.
- par contre, si ton logement parisien est loué à une tierce personne (si possible étrangère à ta famille), tu es libérée de ce tracas.
C'est juste un exemple pour comprendre qu'il faut être cohérent.

Quand à la durée de ce changement avant la vente, je pense que 3 ans serait correct, mais je ne sais pas si un règlement détermine cela.
Ce n'est bien sur que des suggestions, tu feras comme tu veux.
Bon courage.

Merci beaucoup de vos informations, le problème est que je suis mariée depuis août 2007 avec un bébé de 21 mois je suis en congé parental d'éducation sans revenu sauf allocation de la CAF! Le foyer fiscal est donc en Charente à Villebois-Lavalette peut-il y avoir une séparation fictive du couple. Je suis toujours à la SNCF (contractuelle) je ne paye pas le train il m'est donc facile de me déplacer rapidement sur Versailles (RDV médecin courses, factures: téléphone, gaz etc...) d'ici 7 mois je peux me remettre avec mon mari en Charente

Bonjour,
J'ai bien compris ce que tu souhaites, mais si, en plus, tu es mariée, c'est tout le foyer fiscal qui doit changé d'adresse.
Une question: depuis combien de temps êtes vous propriétaire de ce bien immobilier à vendre ??

Car sauf erreur, un abattement de 10% est appliqué après 5 années pleines de propriété, ce qui met le bien hors imposition après 15 années pleines de propriété. Cela vaut peut être la peine de faire les comptes, non ?? D'autant que si la plus value est importante, c'est que vous devez l'avoir depuis ...un certain temps, non ??

De plus sur le montant de la vente du bien, vous pouvez déduire avant imposition:
- la commission d'agence,
- les frais de diagnostics obligatoire
- les frais de mainlevée d'hypothèque
De plus sur le montant de votre achat du bien, vous pouvez ajouter:
- les frais d'acquisition (forfait de 7.5% du prix)
- certains travaux sur facture justificative (après 5 ans, une majorations de 15% forfaitaire est admise à ce titre)
De plus, une déduction forfaitaire de 1000 euros sera effectuée sur l'imposition des revenus de chaque membre du couple l'année de la vente (imposition l'année suivante)....à vérifier, les lois changent si vite.

Enfin, si vos revenus le justifient, vous pourrez demander à payer cet imposition sur 5 ans.

Alors, faites vos comptes, et voyez si vous êtes tant imposée que cela ?? et si cela justifie de prendre tous ces risques pour une telle somme, sans compter les frais que ces modifications pourraient vous faire subir.
Bons calculs.

Vous etes un ange !!! J'ai acquis ce bien seule en février 2002, loué en juillet 2005. Mon locataire à cessé de payer en septembre 2007 ses loyer pour partir le 5 novembre 2007. le bien a été acheté 77.749€ en 2002 les prix ont flambés sur Paris et IDF, les prix de vente affichés dans les agences immobilières varient (frais d'agence inclus) 258.000€ à 239.000€ pour 47m2!!
Vos connaissances dans ce domaine sont impressionnantes !!

Je vends une résidence secondaire dont j'ai la nue propriété et l'usufruit va mettre donner par mes parents. Comment calculer la plus value ? Y'a t'il un moyen de l'éviter ?

Le prix d'achat étant de 33.000 et le prix de vente de 75.000, ma plus value est énorme. Puis je me servir de la valeur vénale expertisé en cas de donation pour diminuer l'écart "prix d'achat/prix de vente" ?

Merci de vos réponses

Bonjour Spyll,
Je ne suis pas sur d'avoir tout compris.
D'après ce que vous dites:
- il y aurait une première taxation de la cession de l'usufruit de vos parents vivants... et cela dépend de leur âge au moment du démembrement de propriété. La valeur retenue de l'usufruit est en effet inversement proportionnelle à l'âge de l'usufruitier de 90% à 10% de la valeur du bien. Etant entre parents et enfants, il devrait y avoir un abattement de 46000 euros (à vérifier) qui couvrirait donc la valeur de l'usufruit.
- pour vous en tant que vendeur:
La taxation sera de 16% sur la valeur nette de la plus value + 11% de frais sociaux = 27%
cela parce que c'est une résidence secondaire.

Si vous voulez passer à travers la plus value, je pense qu'il serait bon d'attendre 1 an ou deux et d'en faire votre résidence principale..... dont la vente sera exonérée de droits de succession..... mais pourrez vous attendre ??

Quand à substituer à la valeur d'achat (achat de qui d'ailleurs ??) celle d'une donation, cela me semble possible..... si la donation a bien eu lieu.... sinon, c'est du vent....du moins je le vois comme cela.
N'étant pas plein propriétaire, il y a même une petite chance (parce que je connais pas les règles en la matière) que la récupération de l'usufruit vous permette de prendre cette valeur d'évaluation comme référence.....ce qui annulerait une grande partie des plus values..... mais est ce légal ?? je n'en sais rien.
Je crois qu'une petite visite au notaire s'impose avant d'engager toute action.

Bonjour,
petite question !!!
ma mere a perdu son mari il y a trois ans elle veut vendre sa maison pour en acheter une autre
petit probleme .. un notaire ma dit que vu que mon pere etait decede je possedais une part de la maison !
d'apres le notaire lors de la vente de la maison je devrais payer une taxe sur la plus value!
ma mere non vu que c'est sa residence principale !
quand mon pere est decede nous avons du faire expertiser la maison la plus value et ellle calculer pas rapport a ce prix??
pouvez vous me dire si j'aurais vraiment une taxe a payer et quel est le pourcentage de cette taxe ??
y'a t'il yun moyen de passer a cote ???
merci d'avance pour vos reponses !!!!!!!

Bonjour à tous,

j'aurais besoin d' un renseignement..
Il y a 8 ans, j'avais acheté un studio en Idf, que j'avais habité avec mon fils pendant plusieurs années.
Il y a 1 année, j'ai quitté cette "résidence principale", puisque la pièce principale avait 12 m2 (moins de ce que prévoit la loi comme surface min. pour 2 personnes !?), et ne permettait pas une vie familiale normale.
En conséquence, j'ai mis en location le studio, et avec le loyer obtenu et une partie de mon salaire j'ai pris en location un appartement tsj en IDf .

Aujourd'hui, suite à la perte de mon emploi, je dois vendre le studio, afin d'honorer le paiement mensuel de loyers de l'appart.

Dois-je payer la plus value de lors de le vente du studio,acheté à 30.000 euros, et estime en 2008 à 130.000 euros?ou dois-je retourner vivre avec l'enfant dans le studio pendant 6 mois, même s'il ne remplis pas le conditions d'avoir une surface correcte pour 2 personnes !?

Merci d'avance pour vos conseils..

Bonjour Angidc35,
Avec la première solution, c'est la taxation garantie (enfin, je ne vois rien qui permettrait de passer à travers). Donc la deuxième solution me semble judicieuse....mais il faut:
- avoir la possibilité de virer le locataire actuel.....et ce n'est possible qu'en fin de bail et en respectant les conditions de préavis.
- pouvoir tenir jusque là dans vos conditions actuelles, puis tenir au moins six mois à deux dans votre studio (mais le chômage est une excellente - si l'on peut dire - raison à cette attitude, puisqu'elle vous exempte de loyer, et sauf votre enfant, je ne vois pas qui pourrait se plaindre de cette situation même si les conditions administratives ne sont pas respectées).

Il existe une solution intermédiaire, dont la réalisation est à suivre à la lettre sous peine de nullité de la procédure: donner congé au locataire pour vendre (même en cours de bail)

- Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption.
- Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.
- Le congé pour vente n'a pas à mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété. Il doit en revanche mentionner la quote-part des millièmes de copropriété
- Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé.

Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

- Attention: Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus. Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent.

- Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé.
Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

Des infos ici:
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=2886 (voir l'article 15)
ou là:
http://www.lesiteimmobilier.com/newsletter/actualite.aspx?arch_rid=57
ou encore là:
http://www.immo-free.com/pages/congeloc.html
et enfin là:
http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=379

Bonne lecture

Bonjour,
Tout ce que tu as décris est exact.
Pour passer à travers de la taxation des plus values, il faudrait que tu vives aussi dans cette maison pour en faire ta résidence principale. A vous de voir si vous pouvez organiser cela avant la vente....mais pas la veille, bien sur, il faut rester cohérent, disons pour au moins six mois voir un an.

Notez cependant qu'en tant que descendant direct, vous devriez avoir droit sauf erreur à un abattement de 46000 euros sur votre part et la taxation n'intervient que sur le supplément, du moins il me semble.

merci pour la reponse !!!!!!

Je dois payer une plus value sur mon FDC que j' ai acquis il y a 18 mois avec l' aide de l'accre et de l'agephip. Je trouve illogique que l'etat aide ma réinsertion d' un coté et me taxe de l' autre surtout que cela va m'empêcher d'acquerir un autre fond de commerce plus important. Que faire ?

Bonjour,
L'état ne vit que des diverses taxes prélevées....entre autre sur les plus values de cession. C'est donc que tu as eu des plus values.....mais il ne faut pas, quand on fait du commerce, confondre la recette et le bénéfice, c'est basique.
Si tu sais que tu vas faire une plus value, tu sais aussi qu'une partie de celle ci sera à payer à l'état, et il est donc judicieux de la mettre de côté pour cet usage, et bien sur, de ne jamais avoir la tentation de l'utiliser pour autre chose entre temps.....car le jour où il faut payer, il n'y a pas de délais.
Il n'y a rien d'illogique là dedans.... tu fais des bénéfices, tu fais des profits, tu faits des bonnes affaires, il est logique que l'état prélève une part, cela signifie que les affaires marchent bien....alors tant mieux.
Et pour acheter un FDC plus important, tu ne dois tenir compte que de tes bénéfices, impôts et taxes déduits, pour voir ce que tu peux t'offrir.