Faut-il investir dans l'immobilier maintenant?



christophef
Cette question a été posée par christopheF, le 04/03/2015 à à 15h44.  *  Alerter les modérateurs
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 christopheF a écrit [04/03/2015 - 15h44 - Avis,définition, témoignages et conseils sur le guide du savoir Web Libre.org]  
christopheF

Mon assureur et un conseiller en immobilier m'incitent à acheter un appartement pour du locatif, en prévision de construction avec des avantages fiscaux (défiscalisation) selon la loi récente du gouvernement. Est ce le bon plan au niveau de l'immobilier, si je veux vendre dans 10 ans environ?




Fabry


 carter a écrit [04/03/2015 - 17h39 - Avis,définition, témoignages et conseils sur le guide du savoir Web Libre.org]  
carter

Hum…hum…hum…Réfléchissons posément et posons-nous cette question : « qu’est-ce qui fait monter les prix de l’immobilier ? ».

La réponse est pointue et demande un petit bagage économique : la création monétaire est actuellement l’apanage des banques privées voie l’octroi du crédit pour la raison fort simple qu’il est désormais interdit pour un Etat de battre monnaie.

Les banques privées ne faisant pas dans le caritatif, elles souhaitent naturellement optimiser leurs crédits et se disent « comment gagner à coup sûr de l’argent ? ». La réponse qui leur est venu à l’esprit est fort simple : pousser le client à prendre un crédit immobilier tout simplement parce qu’à tous les coups, la banque gagne :

-si vous remboursez les intérêts, la banque fait une belle affaire ;

-si vous ne remboursez pas l’intégralité de vos mensualités, elle conserve ce que vous lui avez donné et récupère l’habitat quelle pourra remettre en vente !

Conclusion : nous sommes tous convié à prendre un crédit immobilier et comme les banques frileuses n’introduisent de la monnaie dans l’économie réelle que de cette façon (c’est un point à développer mais je ne le ferais pas), il est vraiment important pour l’économie que nous prenons tous un crédit immobilier.

Conclusion : les prix de l’immobilier montent et l’économie va bien en conséquence. Cela crée une belle bulle immobilière qui ravit tout le monde :

-l’acheteur croit que la bulle continuera ad aeternam et ferait une affaire à la revente.

-les banques gagnent à tous les coups et cela les ravit…

-les gouvernements poussent à l’achat de biens parce qu’ils savent que c’est actuellement la seule façon d’injecter de l’argent frais dans l’économie réelle…

Où est le problème alors puisque tout le monde est content ?

Primo, les banques depuis 2008 vont mal. Or ce sont elles qui soutiennent in finé le crédit immobilier en créant la bulle de toute pièce.
L’effondrement immobilier que l’on a vu depuis 2008 est la résultant du crédit crunch, de la contraction du crédit de banques devenus frileuses et obligées pour des raisons comptables de ne plus soutenir ce marché artificiellement. Et qu’a-t-on vu, si ce n’est que l’immobilier n’était qu’une bulle spéculative de plus ; puisque, sans la protection des banques, il tombait à des prix raisonnables…


Conclusion : tant que les banques vont mal, le marché immobilier subit une correction sévère.

Question : faut-il plutôt que d’acheter maintenant ne pas attendre que les prix chutent encore plus puisque la crise ne fera que s’aggraver ? Au maximum, les experts estiment qu’une chute maximal n’atteindra jamais les plus de 30 % en France (la raison est fort simple : la France est un petit pays qui aura toujours besoin de logements, ne serait-ce parce que sa population croit)

Pour que vous fassiez une plus-value dans 10 ans, il faut supposer que dans dix ans :

-le système de création monétaire reste le même. On pourrait avoir des doutes parce ce système est anti-inflationniste et pénalise donc une jeunesse française qui croit et dont on peut craindre qu’elle se révoltera un jour contre la gérontocratie qui bénéficie de ce système. C’est tout la divergence européenne entre Allemand dont la population vieillit et la France dont la population jeune restera forte…
Par exemple, si les pays reprennent le pouvoir monétaire, les prix de l’immobilier chuteront puisque la création monétaire ne passera plus que de cette façon !
Mais on peut aussi supposer que le système reste le même du fait de la mainmise des vieux dans 10 ans également.
Bref, ce que je veux que vous compreniez, c’est que ce système fonctionne tant que les banques vont bien et qu’une certaine répartition du pouvoir fonctionne dans 10 ans comme aujourd’hui…Et pour ça, je n’ai pas de certitude : tout est possible.


Remarque auxiliaire : le prix de la location est due au fait que les gens peuvent bénéficier des aides au logement qui n’est, comme tout économiste le sait, qu’une astuce des possédants pour ponctionner l’Etat. En effet, son instauration a produit un effet pervers : les possédants ont augmenté autant les loyers que les aides reçues! Voilà pourquoi en France, il est si difficile de trouver un logement à un prix décent !
Si il y’a bien une chose que les économistes ont validé les effets, c’est bien que les loyers chuteront le jour où l’on détruira les aides au logement, au bénéfice du locataire ! Or, il me semble que Macron veut s’attaquer à ce point. La conclusion est que les propriétaires ne gagneront plus autant d’argent dans la location qu’avant ! A voir si ça passe ou pas car les bourgeois sont très militant de ce coté ci…


Autre problème majeur : nos Etats sont en quasi-faillite et vont donc, d’une façon ou d’une autre, faire porter le château à son peuple, question de rembourser la dette.
Le problème de l’immobilier, c’est que ça s’impose très facilement, contrairement aux biens mobiliers... En somme, on peut vous tondre en augmentant bien des taxes immobilières, songez-y !




Voici pour l’environnement général. Pour vous, vous devez vous posez des questions cruciales :

-le logement que vous souhaitez acquérir a-t-il bien chuté en termes de prix d’acquisition depuis la crise, de sorte que vous faites une belle affaire ? (n’espérez pas plus de 30 % de chute et c’est au cas par cas car certaines villes cosmopolites ne chuteront pas d’autant !)

-VERIFIER ABSOLUMENT S’IL EST FACILEMENT LOUABLE !!! Point absolument crucial pour ce genre de martingale qui a coulé bien des ambitieux !!
Un truc tout con mais qu’on ne pense pas forcement : le marché de la location est-il solide là où vous achetez vos biens ? Votre logement est-il bien positionné de sorte que vous trouvez toujours des étudiants pour y habiter ? Bref, analyser le lieu du logement que vous souhaitez acheter pour voir s’il est à un nœud non négligeable du trafic économique de votre ville. S’il est à perpète les oies de la fac et autres zones industriels, croyez-vous que vous trouverez des locataires ? Bien sûr que non !




"Ne prenez pas la vie trop au sérieux. De toute façon,vous n'en ressortirez pas vivant!"


 papiguy a écrit [05/03/2015 - 16h27 ]  
papiguy

se','0',this);">L'intarissable, a tout simplement oublié que le marché de l'immobilier n'est pas "régulé" que par les conditions de financement.
L'immobilier correspond en premier lieu et avant tout à un besoin simple qui est de mettre la population à l'abri, soit à son domicile soit à son travail.

Si l'immobilier à usage de bureaux peut stagner ou se développer en fonction de l'évolution de l'économie, l'immobilier à usage du logement est directement lié à l'évolution de la population, et pour une faible part à son renouvellement.
Or la population Française à abriter augmente régulièrement (natalité favorable, immigration et augmentation de l'espérance de vie).

Un exemple simple vient démontrer que l'analyse purement financière est insuffisante sinon trompeuse. Si les Français veulent s'abriter, ils veulent aussi pouvoir abriter leur voiture, notamment dans les grandes agglomérations. Conclusion: la demande en places de parkings est telle que les prix de location font que l'achat de places de parking pour la location est actuellement et de loin le meilleur placement.




 christopheF a écrit [05/03/2015 - 17h30 ]  
christopheF

Merci carter et papiguy. Petite précision, il s'agit de logements dont la construction est à venir dans ou aux abords de grands agglomérations avec forte demande.




Fabry


 carter a écrit [05/03/2015 - 21h45 ]  
carter

Ce que j’aime avec Papiguy , c’est cette constance dans l’art de rester la voix de son maitre télévisuel… Son seigneur cathodique « La télé dit » s’exprime à travers tout son être que n’importe quel quidam- fusse-t-il critique- ne peut que tomber beat d’admiration face à son psittacisme en s’écriant : « trouver plus soumis, faut chercher du côté de la robotique ou des animaux de compagnie ! »

Ses arguments ne sont pas faux et tapés au coin du bon sens du JT de TF1, mais c’est bel et bien lui qui a l’analyse la plus réduite…et donc la plus trompeuse !

Pourquoi ?

-Parce que l’immobilier est bien une bulle financière. Le simple bon sens vous dit que si les gens veulent investir dans l’immobilier pour faire une plus-value dans 10 ans, c’est qu’ils pensent en spéculateurs !
Donc nous entrons dans une bulle. C’est comme ça d’ailleurs qu’on reconnait une grosse bulle qui va éclater : « tout le monde se met à parler du pseudo bon plan infaillible qui a rendu untel vachement riche et que son banquier le met sur l’affaire »…


Ca, c’est pour la parenthèse logique. Nous voyons une bulle immobilière car les prix immobiliers sont totalement déconnectés aux salaires réels et aux pouvoirs d’achats : le ratio prix immobiliers/ revenu a progressé de 90% entre 1998 et aujourd’hui.

En conséquence, une correction majeure doit/devra avoir lieu. Selon les économistes Buchalet et Prat (dont je tire les données), nous sommes face à la plus grande bulle immobilière de l’Histoire de France, rien de moins ! Les primo-accédants sont les plus touchés par la bulle dans le sens où l’emprunt leur permettant d’acheter un logement avec un apport initial a tout simplement explosé de sorte que les achats d’appart se font de plus en plus entre personnes ayant déjà… des apparts ! Bref, actuellement, les biens immobiliers sont tout simplement inaccessibles à la majorité des français ! Cela peut-il durer ?

QUESTION : pensez-vous que les prix puissent encore augmenter en sachant que le revenu disponible des ménages français stagne et chuteront dans les années qui suivent selon de nombreux experts ?


De plus, les banques vont mal, tout comme les états depuis la crise de 2008 qui, n’en déplaise aux télé-lobotomisés, n’a toujours pas été vaincue…
QUESTION: vu le durcissement des emprunts qui viendra encore et encore face à des « banques zombies » qui deviennent des trappes à liquidités de l’argent de la BCE, croyez-vous que vous trouverez dans 10 ans autant de personnes pouvant contracter un crédit qu’aujourd’hui ? Ne faudrait-il pas craindre une capacité d’emprunt en recul ?

Quant à la population française, elle croit et j’ai moi-même précisé que la France étant un petit pays, l’effondrement immobilier ne pourra pas être aussi catastrophique qu’en Espagne ou aux USA (maximum 30% dixit Buchalet et Prat).
Toutefois, sachez que nous avons assez de logements vacants camouflés par le fait que la France a une très grande égalité de patrimoine. Dit autrement, ceux qui possèdent une maison principale possède aussi des maisons secondaires plus ou moins habités (car ils ont suffisamment de patrimoine pour les laisser vacants !).
Bref, le manque de logement est en partie dû à un artéfact statistique dans le sens qu’il cache la concentration des patrimoines immobiliers en France !


Mais papiguy n’a pas tort : on trouve simplement des gens qui cherchent une sécurité de logement dans un monde de plus en plus incertain. Mais c’est cette population qui, hélas, n’aura finalement que peu accès au logement !


PETITE REFLEXION FINALE : comme les biens immobiliers ont atteints des sommes stratosphériques, où se tournent les apprentis spéculateurs en herbe avec de petits patrimoines ? Vers les places de parking qui sont donc la conséquence d’une spéculation immobilière devenus de plus en plus inaccessible pour le commun des mortels !


Toutefois, je précise le fond de ma pensée : on doit mettre en garde ceux qui veulent jouer de cette martingale que l’Age d’or d’un placement immobilier automatiquement juteux est révolu.
Il y’a des cygnes noirs à l’horizon, de sorte que nous nageons en plein brouillard et que c’est sans doute au cas par cas.
Je dis que plus que jamais, la théorie économique a raison : on gagne de l’argent en spéculation parce qu’on PREND UN RISQUE. A chacun d’évaluer s’il souhaite ou pas prendre ce risque…


Lire pour se faire sa propre réflexion : « Immobilier. Comment la bulle va dégonfler » de Buchalet et Prat. Editions Eyrolles.




"Ne prenez pas la vie trop au sérieux. De toute façon,vous n'en ressortirez pas vivant!"


 carter a écrit [05/03/2015 - 21h48 ]  
carter

"Toutefois, sachez que nous avons assez de logements vacants camouflés par le fait que la France a une très grande égalité de patrimoine."
Je voulais dire "inégalité de patrimoine".
Vous aurez rectifié par vous-même




"Ne prenez pas la vie trop au sérieux. De toute façon,vous n'en ressortirez pas vivant!"


 carter a écrit [05/03/2015 - 23h01 ]  
carter

hum...Je me demande si je n'ai pas été trop cinglant avec papi...
Bah! il en a l'habitude!




"Ne prenez pas la vie trop au sérieux. De toute façon,vous n'en ressortirez pas vivant!"


 papiguy a écrit [06/03/2015 - 14h36 ]  
papiguy

Pour se','0',this);">que des propos soient cinglants il faut qu'ils soient sensés, mais hélas, malgré les apparences, ce n'est pas tout à fait le cas.

carter confond la maladie avec le malade. La bulle financière, qui par ailleurs s'est passablement dégonflée, n'est qu'un épisode et non une tendance de fond. Le jeu idiot des banques s'est d'ailleurs retourné contre elles, car elles se sont trouvées en possession de nombreux logements qui ont perdu énormément de valeur et pour une part invendables. Si les banques se montrent prudentes maintenant c'est parce qu'elles ont joué un jeu de Jocrisse, perdant plus qu'elles avaient gagné en prêtant à tout va.

Le fait qu'il y ait des logements camouflés ne change strictement rien au besoin en logement. La réquisition de ceux-ci ne répondrait qu'à une part très faible de ce dernier et ne serait que de la poudre aux yeux du genre "on punit ces vilains propriétaires fonciers qui spéculent".

Enfin, les biens immobiliers n'ont pas atteint partout des niveaux stratosphériques, il faut ramener les prix au salaire moyen et faire la comparaison avec ce qui se passait il y a quelques décades.




 cochise_fr a écrit [11/03/2015 - 20h49 ]  
cochise_fr

Bonjour,
J'adore Papiguy: "La bulle financière, qui par ailleurs s'est passablement dégonflée, n'est qu'un épisode et non une tendance de fond."

Il faut juste rappeler qu'il y a à peu près ....240.000 milliards d'argent fictif en circulation dans les différents circuits financiers plus ou moins tous spéculateurs. Tant que les gouvernants corrompus sont encore aux commandes dans les pays les plus riches, cela tiendra (et cela augmentera)....mais rien ne saurait dire qui et quand changera de politique pour une autre plus restrictive des libertés financières....et sans doute de quelques autres. Car la pénurie immobilière est soigneusement organisée et entretenue depuis des lustres pour le bien-être des propriétaires, particuliers pour certains, mais aussi de gros groupes immobiliers chargés de faire fructifier leurs investissements à grande vitesse.

Rien, absolument rien n'empêche un gouvernement libre de ces décisions de lancer un grand chantier de construction ....et les prix s'effondrent alors même que tout le monde se retrouve logé à peu près correctement. Mais la partie importante, c'est: "libre de ses décisions"....ce que ne sont pas les pays d'Europe pour le plus grand bénéfice des despotes qui dirigent tout cela.

Carter a fort bien dit précédemment:
"la création monétaire est actuellement l%u2019apanage des banques privées voire l'octroi du crédit pour la raison fort simple qu%u2019il est désormais interdit pour un État de battre monnaie. "
...mais il a oublié de préciser le plus important : c'est que cette pratique n'est d'actualité qu'en Europe et nulle part ailleurs. Et cela fait partie des détournements de fonds que je dénonce inlassablement, car ces détournements bien réels seront, eux, payés par tous les peuples d'Europe pour l'enrichissement de quelques privilégiés.




La richesse d'un pays ne se mesure pas à son PIB. mais à celle du plus pauvre de ses habitants. Améliorez son sort et toute la société en sera meilleure. Dans un pays riche, l'existence de la pauvreté devrait être un délit.


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