La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente engage le propriétaire envers le candidat à l’achat de son bien immobilier. Le propriétaire s’engage donc à lui vendre le bien à un prix fixé et lui accorde une option d’achat en exclusivité durant un certain temps qui peut atteindre trois mois (pour l’obtention d’un prêt par exemple). Pendant toute cette durée, il ne peut pas renoncer à la vente ou même proposer son bien immobilier à une autre personne, même si le prix offert est supérieur. Quant au candidat à l’achat lors d’une promesse de vente, il a son délai pour se décider à acheter ou non. En contrepartie de cette promesse de vente, le candidat à l’achat verse une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix de vente). S’il décide finalement d’acheter le bien, cette indemnité sera considérée comme un acompte et sera déduite de la transaction. Par contre, s’il refuse par la suite d’acheter le bien, il devra renoncer à cette indemnité d’immobilisation qui sera acquise par le vendeur. La promesse de vente doit être enregistrée aux impôts dans les dix jours suivant la signature du contrat en cas d’acte sous seing privé et dans le mois s’il s’agit d’un acte notarié. Il y a des droits à payer d’une centaine d’euros.

Le compromis de vente vaut vente au niveau juridique puisque le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente sur la base d’un prix déterminé par les deux parties. Les affaires se gâtent si, soit le vendeur, soit l’acheteur, renonce à la transaction car l’autre peut faire appel à la justice pour l’obliger à la transaction. Par ailleurs, la personne lésée peut demander des dommages et intérêts. Là aussi, le vendeur doit verser à la signature du compromis de vente, environ 10 % du prix de vente qui est un dépôt de garantie et qui sera enlevé du prix de vente lors de la signature chez le notaire. Dans le cas d’un compromis de vente, il n’y a pas d’enregistrement auprès des impôts.

Vous pouvez dans un cas comme dans l’autre, y inclure des conditions suspensives (prêt bancaire, préemption de la commune, servitude d’urbanisme grave, etc.) et dans ce cas, les sommes versées sont restituées. Ces deux contrats prévoient un délai de rétractation de 7 jours pour revenir sur votre engagement.

Il faut donc bien faire attention à cet avant-contrat car il vous engage d’une manière ou d’une autre. S’il n’est pas obligatoire dans les faits de signer un compromis de vente ou une promesse de vente, cela est fortement conseillé car il entraîne des obligations de la part des deux parties. Vous pouvez les rédiger vous-même sans passer par une agence immobilière à l’aide d’un contrat-type que l’on trouve facilement sur Internet (cela vous évitera les frais d’agence si vous êtes d’accord) mais il est quand même préférable de passer par un professionnel (un notaire ou un agent immobilier). Méfiez-vous par contre, des offres d’achat car ce document n’engage que l’acheteur et pas le vendeur, c’est pourquoi, il n’est pratiquement jamais proposé par les professionnels.