Je suis enfant unique, mon père est décédé, j'ai hérité sa part, et ma mère m'a fait une donation de sa part à elle. Donc je suis propriétaire mais elle à l'usufruit. nous souhaitons acheter un appartement en commun, la tontine serait-elle appropriée ?

Bonjour,
Si il s'agit d'essayer de minimiser les frais fiscaux, cela ne pourra fonctionner que si le bien acheté est "la résidence principale des deux acquéreurs". Dans le cas contraire, les frais de succession seront les mêmes que la normale.

Ce qui vous oblige à vivre avec votre mère sous le toit du nouveau bien acheté......Est ce ce que vous souhaitez ??

De plus, le bien acheté doit impérativement valoir moins de 76000 euros environ (500000 francs) pour les mêmes raisons taxation de succession.

Donc rien ne vous empêche d'acheter un bien en tontine avec votre mère..... mais quel en serait l'intérêt pour vous ?? Évidemment, peut être est ce parce que je ne connais rien de votre situation personnelle.

Merci pour cette réponse rapide, ma question est surtout pour les droits de succession, en tontine la moitié du bien revient à l'autre sans frais (ne rentre pas dans la succession il me semble) sinon elle se rajoute au reste de la succession. au décès de ma mère l'appartement serait à moi sans frais. il s'agit d'un investissement l'appartement est loué et sera payé cash donc pas d'avantage fiscal !

Bonjour,
Vous avez mal lu, ou mal compris ce que je vous ai mis.

C'est bien des frais fiscaux de succession que je vous parle dans mon post précédent.
Les impôts ne sont pas stupides, et ce que vous décrivez ne fonctionne plus depuis 1980.
Comme je vous l'ai dit:
- il faut que ce soit la résidence principale des deux acheteurs
- il faut que le bien ait une valeur inférieure à 76000 euros au moment de l'achat
Donc,
- Si vous ne vivez pas ensemble ET à cette adresse, cela ne fonctionne pas.
- Si la valeur du bien est supérieure à 76000 euros, cela ne fonctionne pas non plus.
Et vous serez donc imposé normalement.

Je pense que le législateur à uniquement conservé ce montage pour les gens en couple non mariés avec des revenus et patrimoines modestes afin de conserver le bien au survivant sans que la famille du défunt éjecte celui-ci puisqu'il n'est pas héritier dans la formule de succession traditionnelle.

Une autre solution serait de mettre la tontine sur des parts de SCI, sans oublier de laisser quelques parts à un tiers ou deux afin de justifier que la SCI n'est pas faite juste pour éviter le fisc des successions..... mais dans ce cas, les frais tombent à la création de la SCI.... et il reste des frais d'environ 5% à la mutations des parts à chaque décès.

Je vous fait deux suggestions:
Prenez l'appartement à votre nom seul, faites en votre résidence principale, et faites vous prêter l'argent de la différence par votre mère officiellement sans intérêt... ou même avec intérêts qui seront déductibles de vos revenus (en général).... et au décès de votre mère le solde restant augmentera le patrimoine successoral de votre mère, et vous aurez droit à un abattement d'environ 150000 euros (ligne directe) duquel il faudra déduire les frais sur la donation qui vous a été faite par votre mère si son décès survient dans les six ans du don effectué.(un peu sordide mais la mort fait partie de la vie)

ou dans le même genre:
Vous achetez l'appartement à deux comme vous le projetiez (et vous serez taxé à la succession dans les mêmes conditions que j'ai décrites ci-dessus avec les majorations éventuelles de plus-values immobilières et les mêmes conditions d'abattement de 150000 euros environ). Mais si votre mère survit au moins dix ans (par rapport à l'ancien don), elle pourra vous faire un nouveau don sans frais de succession de 100000 euros ce qui diminuera la valeur taxable à son décès.

Ces solutions minimisent les valeurs taxables restantes au décès.
...et peut être en aurez vous d'autres.

merci beaucoup pour cet éclaircissement !