Résiliation de bail : comment faire ?


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Plusieurs sont les types de baux mais, ce qui nous intéresse ici ce sont le bail privé et le bail commercial et surtout les conditions légales requises pour leur résiliation. La rupture du contrat peut résulter de la décision de l'une ou de l'autre partie c'est-à-dire du propriétaire ou du locataire. Dans le cas où c'est ce dernier qui décide de partir, il n'a pas à motiver son départ qu'il peut décider à tout moment en s'acquittant d'un préavis de trois mois, sachant que le loyer jusqu'à l'échéance du bail reste dû même si les locaux sont libérés avant. Le préavis est par contre réduit à un mois si l'un des co-titulaires du bail (conjoint, concubin...) remplit l'une des conditions suivantes : perte d'emploi, nouveau travail, mutation professionnelle, ou le fait qu'il soit allocataire d'un revenu d'insertion, ou qu'il soit âgé de plus de soixante ans et que son état de santé nécessite un déménagement dans les meilleurs délais... Si c'est le propriétaire qui décide de ne pas prolonger le bail, le congé sera notifié à l'échéance du bail en cours avec un préavis de six mois. Il ne sera demandé au locataire que le loyer correspondant à la date précise de la libération du logement.


Dans ce cas, le congé est soumis à certaines conditions : soit le propriétaire décide de reprendre le logement pour s'en servir de résidence principale, ou de le vendre, ou le locataire n'a pas respecté les obligations relevant de sa responsabilité (non paiement des loyers et/ou des charges, non paiement du dépôt de garantie, acte de vandalisme sur les locaux, sous location du logement...). Si ce dernier cas se présente, la mise en jeu de la clause résolutoire est engagée.


Un commandement de payer en bonne et due forme sera transmis par voie d'huissier au locataire et au préfet, lequel ordonnera une enquête sociale. Si au bout de deux mois, il n'y a toujours pas de paiement, le bailleur pourra saisir le tribunal de première instance en vue d'une résiliation judiciaire voire l'expulsion du locataire. Par contre, si le locataire s'acquitte de ce qu'il doit, ou si de par la constatation du juge, sa situation ne le lui permet pas, le bail ne sera pas résilié mais il sera tenu d'apurer ses arriérés. Avant de quitter le logement, un état des lieux doit se faire en présence des deux parties. S'il y a litige, elles supporteront équitablement les frais d'huissier. Dans la mesure du possible, le locataire remettra le local en bon état et veillera à sa propreté. Les détériorations liées à la vétusté ou aux catastrophes naturelles ne sont pas concernées par les réparations qu'il doit entreprendre. La partie initiatrice du congé doit en informer l'autre partie par voie d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire notifiera chaque co-titulaire du bail (les conjoints, les concubins...
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), à défaut de cela, le bail sera maintenu pour celui qui n'a pas été avisé par lettre officielle. Réciproquement, chaque co-titulaire préviendra personnellement le propriétaire, sinon celui qui a omis de le faire restera redevable des loyers. Il faut que le propriétaire puisse s'introduire dans le local durant le préavis, afin de faire visiter les éventuels acquéreurs et ce, avec l'accord du locataire. Les termes, fixant leur entrée et délimités par le bail, l'autorisent à faire ces visites deux heures par jour, sauf les jours fériés. Le dépôt de garantie doit être remis au locataire au plus tard dans les deux mois suivant la remise des clefs, sinon, il sera majoré d'un intérêt. Les charges incombant au locataire mais non honorées peuvent être défalquées sur cette somme. En ce qui concerne le bail commercial, le bailleur moyennant un préavis de six mois peut prétendre récupérer les lieux s'il prévoit des travaux de construction ou de reconstruction, ou s'il pense restaurer le bâtiment. Le locataire lui n'a pas à évoquer les raisons de son départ mais le congé doit coïncider avec une date anniversaire du bail. Le locataire est avantagé par ce bail qui le protège plus efficacement contre la résiliation initiée par le propriétaire, notamment par le droit au renouvellement du contrat et par l'indemnité d'éviction que ce dernier aura à débourser afin de pouvoir reprendre la jouissance de son local. C'est pourquoi, il est recommandé d'avoir un accord par écrit, en vue de parer plus tard à des éventuels litiges. La durée minimale du bail commercial est de neuf années, et si elle est prolongée grâce aux renouvellements, il faut bien la définir et la mentionner dans le nouveau contrat.

Le Lundi 15 Décembre 2008 à 15:46
Article écrit par Toli ()


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