Le prêt hypothécaire : quels sont les risques ?


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Que vous soyez un particulier ou une société (profession libérale, entreprise, collectivité, etc..), si vous avez besoin de financer une acquisition immobilière ou autre, vous pouvez avoir recours au prêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire classique est un prêt dont la valeur ne dépasse pas en général, 75 % de la valeur marchande ou du prix d'achat d'une propriété. Les prêts hypothécaires dépassant ce plafond sont des prêts hypothécaires dits à ratio élevé et doivent par conséquent être couverts par une assurance.



Même si une institution financière daigne à vous prêter une importante somme d'argent, ne vous jetez pas sur la première offre. Prenez en considération votre manière de vivre, vos dépenses courantes, puis calculez le montant que vous pouvez consacrer à cette dette. En hypothéquant un bien immobilier, vous risquez de tout perdre en un laps de temps qui ne vous permettra pas de vous retourner. Ainsi, pour vous éviter de trop vous serrer la ceinture afin d'honorer vos versements hypothécaires et vos autres règlements, ne répondez pas trop vite aux chants des sirènes. En résumé, afin de garantir le remboursement du prêt contracté, l'organisme financier prend l'option hypothécaire sur le bien immobilier que vous souhaitez acheter (dans le cadre d'un prêt acquisition) ou sur tout autre bien immobilier de votre patrimoine (dans tous les autres cas).


Comme il s'agit avant tout d'un prêt bancaire, toutes les formules existantes pour un prêt classique (taux fixes, variables, crédit in fine, ou autre) correspondent au prêt hypothécaire. La détermination du procédé ne dépend que de l'établissement que vous aurez choisi. Un prêt à taux fixe veut dire que le taux d'intérêt ne sera pas modifié pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Ce type d'emprunt facilite la gestion de votre budget. Un prêt à taux variable signifie un changement d'un mois à l'autre en fonction des fluctuations des taux du marché.

pret hypothecaire
En général, vous avez toujours la possibilité de revenir sur votre choix à tout moment pour passer à un taux fixe. Il est préférable d'opter pour un prêt à taux fixe si la durée de remboursement est longue. Surtout en ce moment car les taux d'intérêt sont bas. À l'opposé, il vaut souvent mieux choisir un prêt à taux variable si la durée est courte. Décision plus judicieuse, lorsque l'écart est considérable entre les taux hypothécaires à court terme et à long terme. D'autant que si vous optez pour une période type de 25 années, vous pourriez en définitive avoir remboursé plus de deux fois le coût initial de votre emprunt en raison de l'effet multiplicateur du calcul des intérêts. De manière générale, plus la période d'amortissement est courte, en accélérant la fréquence des versements, plus vous diminuez de façon significative le coût des intérêts.


Les taux pratiqués sont analogues aux taux habituellement proposés par les banques pour les prêts immobiliers d'accession à la propriété (5 à 7%), avec selon les établissements, une majoration possible de l'ordre de 1 à 3 %, selon la complexité et la nature du dossier. En ce qui concerne les frais, ils sont identiques à un prêt d'acquisition classique, auxquels il faut de façon systématique rajouter les frais dits d'hypothèque, applicables également à la quasi totalité des prêts accession.


Ils sont déterminés suivant leur nature (taxe d'hypothèque, salaire du conservateur, droits de timbre ou d'enregistrement), selon un taux fixe ou variable et représentent environ 2% du montant total du prêt, y compris les frais notariés de prise d'hypothèque. Ces frais peuvent être financés dans leur ensemble par l'établissement prêteur. Le montant maximum va évidemment dépendre du besoin financier. En tout état de cause, il correspondra à la valeur du bien proposé en garantie et déterminé par rapport aux capacités de remboursement de l'emprunteur. Le montant minimum empruntable est bien souvent supérieur à 100 000 euros. Concernant les conditions d'attribution, il n'y a aucune limite d'âge pour l'octroi d'un tel emprunt, ce critère n'étant jamais un obstacle à l'obtention d'un prêt hypothécaire. Cependant, les établissements financiers peuvent demander selon les cas une assurance.


Cette option est, quoiqu'il en soit, recommandée même lorsqu'elle n'est pas explicitement requise par l'organisme prêteur. La nécessité d'un traitement sur mesure et une expertise particulière du dossier, fait que c'est une pratique à laquelle les grands réseaux ne souhaitent pas forcément s'adonner. Les établissements d'origine ou de culture anglo-saxonne proposent beaucoup plus facilement ce type de prêt. En effet aux Etats-Unis, ce procédé est très commun. Tant qu'il y a un bien à hypothéquer, le prêt hypothécaire se réalise sans aucun contrôle. L'image que les Européens ont des Américains est loin d'être fausse, tous ou presque sont surendettés. Le rachat de crédit est aussi monnaie courante outre-atlantique. Ce qui signifie qu'avoir un autre crédit en cours n'est pas non plus un obstacle puisque la banque peut très bien reprendre et refinancer ce crédit, auquel elle va rajouter le montant du besoin exprimé. Cette technique lui permettra de s'enregistrer en tant que premier créancier et ainsi vous faire bénéficier d'un nouveau prêt. Sachez également que de la même façon qu'un prêt peut être (dans certaines conditions) octroyé à une SCI propriétaire d'un bien immobilier proposé en garantie, ce même bien peut tout à fait être, suivant les établissements prêteurs, de nature commerciale ou industrielle. Sa valeur sera dans tous les cas estimée par l'organisme financier, qui procédera à l'expertise de ce bien, avant d'accorder le prêt. C'est ce qui est appelé le financement par emprunt ou prêt levier hypothécaire. Cela signifie que vous empruntez pour investir, autrement dit vos rentrées financières sont supérieures à vos remboursements et vous affectez le surplus à des placements. Stratégie de placement motivante dans la mesure où une partie du coût de l'emprunt est déductible du revenu imposable si le produit du prêt est utilisé pour acquérir un placement qui génère un revenu. Comme vous le faites très certainement avant de prendre vos autres décisions financières, avant de vous engager dans cette voie, vous devez examiner votre situation financière actuelle, les incidences fiscales et vos objectifs de vie. Ce type de prêt est à manier avec soin. Il suffit pour cela d'étudier les cas de nombreux ménages américains pour se rendre compte des précautions à prendre avant de tomber dans la facilité, et ne plus savoir comment s'en sortir. D'autant qu'un jour ou l'autre, comme aux Etats-unis, vous ferez porter sur vos enfants le poids d'une telle dette. Il ne s'agit plus de viager ou alors d'un viager générationnel !

Le Lundi 16 Avril 2007 à 09:23
Article écrit par tounsredac ()


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