Loi Balladur : information sur la réforme territoriale


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La loi Balladur, encore appelée défiscalisation Balladur ou déficit foncier, a été instaurée en 1993. Son principe est simple. Elle consiste pour un contribuable à investir dans un logement ancien afin de bénéficier d'un meilleur revenu global. Le but final étant de diminuer le revenu imposable et de baisser les impôts à payer et ce, tout en ayant un bien immobilier réhabilité. Des conditions sont toutefois à respecter avant de prétendre à la défiscalisation Balladur. Primo, l'immeuble, quelle que soit sa nature, doit se situer en France.



Secundo, il doit être loué depuis au moins 3 ans. Cela n'implique pas obligatoirement que le logement soit une résidence principale. Il peut très bien n'être qu'un habitat secondaire, un bureau ou autre. Tertio, les dépenses déductibles de l'impôt concernent celles qui sont liées à la réparation, à la rénovation, à l'amélioration ou à l'entretien du bien immobilier en question. Pour cela, une déclaration n°2044 doit être souscrite par le contribuable pour fournir tous les détails relatifs aux dépenses engagées. La nature de tous les travaux effectués doit être précisée. De même, les justificatifs des montants déboursés doivent aussi être conservés afin de prouver en temps et en heure le montant total des frais. Les dépenses de construction ainsi que celles d'un éventuel agrandissement ne sont pas prises en compte. Une autre condition stipule que l'achat d'un bien immobilier en mauvais état et qui nécessite des travaux pour être dans les normes peut également bénéficier de la défiscalisation Balladur. La loi Balladur renferme plusieurs objectifs. A court terme, elle peut réduire les impôts à payer du contribuable. Pour cela, il suffit de soustraire les dépenses de réhabilitation du patrimoine de l'ensemble des revenus fonciers.


A moyen terme, le déficit foncier déduit des intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu brut dans la limite de 10 700 euros. Dans le cas d'un investissement fait avec le dispositif Périssol, l'imputation peut aller jusqu'à un montant de 15 300 euros. De 1993 à 1996, cette limite est passée de 50 000 à 100 000 francs. A plus long terme, la loi Balladur peut favoriser la constitution d'un patrimoine transmissible ainsi que d'une retraite beaucoup moins coûteuse. L'assurance décès et invalidité qui accompagne le prêt permet en outre une meilleure sécurité pour le contribuable.


Ce dernier avantage est non négligeable. Pour mieux favoriser la transmission du bien immobilier, le propriétaire peut même investir en passant par une SCI de gestion. L'excédent de déficit non imputé va être réparti sur les 5 années à venir. Quant au déficit foncier engendré par les intérêts, il est imputable pour une durée de 10 ans sur les revenus fonciers. Un contribuable peut ainsi faire des économies d'impôts qui varient en fonction du taux marginal d'imposition qui lui est assigné. L'article 156-I-3 du CGI stipule qu'une fois le déficit déduit du revenu global, le logement doit obligatoirement être loué en permanence pendant au moins 3 ans. Le non respect de cette règle peut remettre en cause la clause sur l'imputation. Outre cet article, plusieurs autres textes peuvent servir de référence pour mieux appréhender la loi Balladur. C'est le cas notamment des Lois de finances de 1993 et de 2004. L'instruction administrative du 15 septembre 1993, BOI 5-D-3121, précise pour sa part la manière de procéder pour l'imputation des déficits fonciers. Qu'importe le niveau d'imposition du propriétaire sur son bien immobilier, la loi Balladur reste ainsi intéressante et avantageuse pour lui d'un point de vue financier.
loi balladur


Il l'est encore plus dans le cas de petites impositions, surtout lorsque le logement est à la fois rentable et de bonne qualité. Mais encore faut-il trouver la meilleure adéquation entre le prix des travaux effectués et celui du foncier pour optimiser les gains. Le propriétaire doit également trouver un entrepreneur fiable autant sur le plan financier que sur le plan technique afin que son logement puisse gagner en qualité tout en rapportant davantage. Toutefois, se rappeler qu'il est formellement interdit de cumuler les avantages fiscaux octroyés sur un même bien immobilier. A titre d'exemple, le fait de pouvoir imputer ses déficits fonciers sur ses revenus bruts ne peut aller de pair avec un avantage fiscal assorti à un investissement en loi Pons.

Le Samedi 07 Mai 2011 à 08:50
Article écrit par Mana ()


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