Investir dans l'immobilier : les bons conseils pour bien investir


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Récemment, certaines émissions de télévision se sont fait l'écho des difficultés que rencontraient certains investisseurs en immobilier ayant opté pour la loi Robien. « Envoyé spécial » par exemple n'a pas hésité à qualifier son émission en tant que « les Robien de la colère ». Il faut dire que certains professionnels avaient fait construire des immeubles en pleine campagne, en promettant le développement d'un quartier et d'infrastructures. Ceci n'étant nullement arrivé, les propriétaires ne trouvaient aucun locataire qui acceptait leur logement au loyer proposé...



Mauvais investissement donc ! Cette émission a eu beaucoup de répercussions sur le marché immobilier, ceux qui avaient un projet immobilier devenant très méfiants vis-à-vis de l'investissement locatif. Conseillers en patrimoine et banquiers ont mis en avant la fiscalité de l'investissement locatif pour vendre des biens qui n'allaient pas forcément être rentables. De même, acheter un bien immobilier est un projet qui doit être pérenne et non pas à court terme en prévoyant des locations et des économies d'impôts. En effet, le but d'un investissement immobilier est certes dans certains cas de percevoir des loyers régulièrement mais aussi d'envisager une revente avec plus-value. Sachez donc qu'un logement acheté, pour générer des réductions d'impôt, doit avoir trouvé un locataire. Le calcul du loyer est donc déterminant pour ce genre d'investissement et pour ce faire, il faut se baser sur les revenus des locataires et non sur un loyer établi à la va-vite selon ce que vous pouvez espérer du marché. Avec des programmes de construction désastreux, certains propriétaires ne trouvant pas de locataires, ont dû revendre leur bien à des prix moindres que le coût d'achat...


Un vrai désastre pour ceux qui voulaient investir dans un bien qui allait leur rapporter ! Car certains secteurs sont déjà saturés au plan du marché locatif ce qui a eu pour conséquence, non seulement une baisse des loyers mais également une non-possibilité pour les acheteurs de rembourser leurs crédits immobiliers.

investir dans immobilier
Pour résumer, avant de vous engager dans un programme immobilier, vérifiez bien l'emplacement car face à l'explosion des prix de l'immobilier, certains promoteurs peu scrupuleux ont mis au point des programmes de construction dans des zones moins chères et pas forcément très rentables notamment dans les villes de taille moyenne et c'est ainsi que bon nombre de villes se sont retrouvées avec un parc locatif neuf dont elles n'avaient nul besoin. Il faut ajouter à cela, certains maires qui ont accordé des permis de construire sans vraiment voir les conséquences sur leur commune. Cela dit, certains secteurs ont encore des besoins en logement : à vous donc de bien vous renseigner avant d'investir car dans certains cas, l'investissement locatif peut encore être intéressant car l'emplacement reste le principal critère pour faire une bonne affaire et pour se préparer une retraite agréable.

Souvent donc, les dispositifs des lois Robin et Borloo sont de bons critères d'investissement, tout dépend de l'endroit. À vous donc de multiplier les contacts (agents immobiliers, notaires, services d'urbanisme). De même, renseignez-vous sur les loyers habituellement proposés afin de ne pas surévaluer le loyer demandé en fonction de la ville mais aussi du quartier. Renseignez-vous aussi par rapport aux zones désignées dans le dispositif Robien qui définit le plafond des loyers. Idem pour la superficie du logement.

Certaines villes offrent beaucoup de studios et pas assez de F3 : il sera donc plus judicieux d'investir dans ce dernier type de logement. Certains promoteurs proposent quand même des garanties locatives. À vous de bien lire votre contrat ! À côté de la loi Robien qui permet d'engranger des avantages fiscaux, l'on trouve aussi la loi Borloo Populaire entrée en vigueur en septembre 2006 (l'investisseur peut amortir jusqu'à 65 % du prix d'achat sur quinze ans sans compter un abattement sur les loyers). Ce type d'investissement est cependant réservé pour procurer des logements à des locataires n'ayant pas de gros moyens (les plafonds des loyers sont inférieurs de 30 % aux loyers du marché).
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On le voit, si vous voulez investir dans la pierre, dans le neuf ou l'ancien, mieux vaut bien vous renseigner et respecter certains principes soit privilégier l'emplacement, l'environnement et surtout la demande locative. N'hésitez pas à vous renseigner à la mairie pour savoir si des travaux vont être effectués dans le quartier (routes, immeubles d'affaires, etc.). En ce qui concerne un bien immobilier ancien, rien de tel que de passer par un expert immobilier pour éviter les mauvaises surprises (plomberie, chauffage, toiture, termites, etc.).

Sachez également qu'investir dans les DOM-TOM peut être intéressant au plan fiscal mais que récemment, cet avantage avait été remis en cause : suivez donc l'actualité pour ne pas investir sur un coup de tête. De même, les résidences de tourisme connaissent quelques difficultés ces derniers temps (baisse du pouvoir d'achat pour la location). Soyez donc prudent ! Vous pouvez aussi envisager d'acheter un château, un manoir, une gentilhommière ou encore une abbaye. Là encore, la prudence est de mise quant à l'état de la bâtisse et au montant des travaux à effectuer. Vous pouvez en trouver à tous les prix, les propositions les moins chères entraînant évidemment de lourds travaux, mais parfois le jeu en vaut la chandelle.

Le prix d'une propriété ancienne s'évalue selon plusieurs critères : la situation géographique, les infrastructures, l'environnement, l'époque architecturale, la taille du bâtiment (les immenses bâtisses sont difficiles à chauffer et à vivre), les travaux à envisager, etc. Si la demeure est classée aux monuments historiques, vous bénéficieriez d'un régime fiscal attractif selon les cas (visites gratuites ou payantes ou pas de visites du tout) qui ne devrait pas être remis en cause. Pensez également, si vous désirez investir un petit pécule dans l'immobilier, aux parkings et aux chambres de service (notamment à Paris). Autre solution : choisir l'expatriation et là, pour le moment, le Maroc a le vent en poupe... Ainsi, l'on trouve de plus en plus de personnes retraitées qui investissent dans un très bel immeuble au Maroc pour une surface et un confort doubles de ceux proposés en France... Une retraite dorée, au soleil, avec un coût de la vie moindre dans une superbe demeure...

Le Vendredi 29 Août 2008 à 11:22
Article écrit par Toli. ()


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