Evaluation de patrimoine : méthodes


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En évoquant le terme patrimoine, on fait souvent référence aux biens matériels légués à une tierce personne. La signification première de ce mot est bien évidemment un ensemble de biens, souvent matériels, qu'une personne hérite d'une autre personne qui lui est chère. Cependant, même si on a toujours tendance à penser qu'il s'agit de biens matériels, ce n'est pas toujours le cas car il existe plusieurs sortes de patrimoines. On peut citer entre autres, le patrimoine foncier, celui de l'entreprise ou le patrimoine bâti. On parle aussi très souvent de patrimoine mondial. Peu importe de quel type il s'agit, tout patrimoine doit être évalué. A cet effet, plusieurs méthodes peuvent être mises en oeuvre. Dans le domaine des affaires par exemple, on peut citer l'évaluation du patrimoine de l'entreprise. Dans ce premier cas, ce sont les biens matériels et fonciers de la société qui font l'objet d'une évaluation. Le principal détenteur de la société est dans l'obligation de faire évaluer le patrimoine de son entreprise. Ceci doit se faire à chaque fois qu'il finit un exercice comptable. Tous les biens de l'entreprise doivent faire l'objet d'une évaluation dès leur acquisition, cette évaluation suivant certaines règles.


Trois valeurs de référence sont tenues en compte durant l'opération. La valeur d'exploitation, le coût de production et le coût d'achat de l'entreprise. Cependant, le droit fiscal fixe certaines limites pour cette évaluation. Le chef d'entreprise peut choisir entre trois méthodes de valorisation. Une connaissance en droit fiscal est indispensable à celui qui effectue l'évaluation en entreprise. Aujourd'hui, c'est surtout l'intérêt porté par les acheteurs qui permet d'évaluer une société donnée. En terme de patrimoine, on peut également citer le patrimoine immobilier.


Pour ce deuxième cas, plusieurs méthodes peuvent être appliquées pour l'évaluation. On peut citer entre autres, le procédé par le coût de remplacement. Cela consiste en gros à recomposer le prix de revient du bien immobilier. Cette méthode est utilisée dans le cas de biens immobiliers spécialisés et surtout pour savoir la valeur d'un bâtiment standard équivalent à un autre. Trois calculs doivent alors être effectués pour obtenir la valeur de l'édifice. Le procédé dit judiciaire ou de la vente forcée est utilisé dans un contexte contraignant. Il permet d'évaluer un bien immobilier par vente directe, sans publicité. Le délai de vente est limité et très court, la plupart du temps. Il y a aussi le procédé par le coût de remplacement, qui est une méthode rarement utilisée. Dans ce cas, il s'agit de déterminer la valeur du bien immobilier sur le marché. C'est aussi un moyen utilisé pour déterminer les valeurs d'exploitation du bien immobilier. Les experts chargés de faire l'évaluation par le coût de remplacement procèdent selon trois méthodes de calcul différentes. Pour le procédé par le marché ou par comparaison directe, il permet de valoriser un immeuble à partir d'une méthode d'attribution de prix à chaque composante dudit immeuble.
evaluation patrimoine


Plusieurs éléments peuvent être considérés pour l'évaluation comme la surface habitable, la surface pondérée ou l'unité. Il peut être utilisé pour l'évaluation de plusieurs types de biens immobiliers. On peut aussi citer le procédé par le revenu, qui consiste à capitaliser le bien immobilier. Il faut alors avoir recours au rendement du revenu existant ou constaté. La plupart du temps, ce sont les revenus projetés ou les revenus nets qui sont pris en compte pour effectuer l'évaluation du patrimoine immobilier. En ce qui concerne la méthode dite professionnelle, elle est appliquée pour les bâtiments spécifiques tels les hôpitaux, les cinémas, les hôtels ou les bâtiments commerciaux. Cette méthode s'apparente à la méthode par le revenu, mais favorise toutefois la prise en compte du chiffre d'affaires. Le procédé dit bilan promoteur quant à lui, consiste à rééditer les coûts de construction, les honoraires et les frais financiers affiliés au bien immobilier. Cela permet d'avoir la valeur finale de l'immeuble. Enfin, on peut parler de la méthode dite par sol et construction. Cette façon de procéder consiste à séparer le terrain et l'immeuble pour déterminer les valeurs de chaque composante. Elle est souvent apparentée à la méthode par comparaison. Que ce soit pour l'évaluation de patrimoine d'une entreprise ou l'évaluation d'un patrimoine immobilier, les différentes méthodes permettent de connaître les valeurs des différents héritages.

Le Mardi 15 Décembre 2009 à 12:41
Article écrit par Toli ()


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