Les biens immobiliers figurent parmi les richesses les plus désirées au monde, ce qui fait que les transactions de vente d'immeubles sont très fréquentes et très coûteuses. Afin d'assurer une longévité aux biens et afin de préserver la sécurité des ses propriétaires, plusieurs lois imposent quelques diagnostics préalables, qui doivent être effectués par des experts qui délivreront des certificats relatant l'état du bien. Par définition, un diagnostic immobilier est l'action par laquelle un expert contrôle et évalue l'état d'un bien immobilier.
L'expert en question peut être soit un généraliste ou un spécialiste qui basera ses conclusions en fonction de plusieurs indicateurs et critères spéciaux. Le diagnostic est fréquent dans le monde du bâtiment, surtout précédant une vente ou une transaction engageant un immeuble. En effet, les lois de plusieurs pays du monde, dont la
France, exigent ce genre de contrôle avant de mettre un bien immobilier à la vente. De ce fait, la mise en expertise incombe au propriétaire ou au vendeur du bien. De même, les frais que cette action engage sont pris en charge par le vendeur. Par la suite, ce dernier reçoit des certificats délivrés par les experts et les annexera aux actes de vente. Il faut noter que ces certificats sont très importants lors d'une transaction, mais leur absence ne conduit pas automatiquement à une nullité de la vente. Si après transaction, l'acheteur constate un vice en rapport avec la nécessité d'un diagnostic préalable, il a entièrement le droit d'ester le vendeur en justice pour demander un rabais de prix, la prise en charge des travaux par le propriétaire ou l'annulation totale de la vente.
En d'autres termes, les clauses de non-garantie des vices cachées n'ont aucun effet en cas d'absence de diagnostic préalable. Parmi les éléments de contrôle lors de ce diagnostic, l'expert cherche à déceler la présence de termites, plomb ou amiante. Si les contrôles s'avèrent positifs pour la présence de ces éléments, le Préfet peut ordonner l'accomplissement de plusieurs travaux avant la vente. Les deux parties à la vente peuvent s'entendre pour le règlement des frais de ces travaux et modifier le prix de vente en fonction de ces frais.
En ce qui concerne le diagnostic d'amiante, les recherches se portent sur la présence éventuelle de matériaux composés d'amiante. La législation impose le contrôle d'amiante à tous les immeubles collectifs et individuels dont la construction ou le permis de construire remonte à une date antérieure au 1er juillet 1997. Les parties comme les dalles de sols, les revêtements muraux ou encore les
faux plafonds sont les plus visées par ce diagnostic car elles contiennent le plus souvent des matériaux destinés à l'
isolation phonique, thermique et anti-feu. La présence d'amiante oblige celui à qui le contrat de vente incombe les frais d'effectuer des travaux de rénovation dans un délai de 3 ans. Pour le diagnostic de parasites comme les termites et autres, un certificat attestant leur absence est nécessaire quand le bâtiment se trouve dans une zone déclarée «infestée», par arrêté préfectoral. Le diagnostic immobilier permet également une recherche d'exposition possible au plomb, pouvant nuire à la santé des nouveaux acquéreurs. Cette lutte contre le saturnisme jouit comme tous les autres contrôles cités précédemment d'une loi propre qui la rend obligatoire.
Si après constat de risque, on constate la forte présence de plomb dans les peintures, les tuyauteries, les radiateurs, les rambardes ou autres matériaux, les occupants doivent être informés, de même que les personnes qui sont responsables des frais de travaux. Les risques d'exposition doivent être écartés au plus vite, sans pour autant entraver la sécurité des résidents de l'immeuble. Le certificat sera ensuite délivré au propriétaire après contrôle antérieur aux travaux.
Parmi les autres contrôles possibles, un diagnostic d'exposition au gaz est obligatoire pour les parties privatives des immeubles à usage d'habitation et dont une installation intérieure de gaz y figure. L'objet de ce contrôle n'est pas d'imposer une conformité des installations mais de produire un diagnostic à faire figurer sur le contrat de vente. Pour ce faire, l'expert passe en revue les éléments de l'installation, mais ne peut en aucun cas les démonter. Pour finir, un diagnostic électrique est le plus souvent demandé au vendeur avant toute transaction. Cette évaluation est effectuée sur toutes les installations électriques privatives des habitations, sans oublier leurs dépendances. Il faut noter que ces lois sur l'immobilier ont été mis en oeuvre uniquement par souci de protection des éventuels acquéreurs et pour assurer une santé publique irréprochable. Enfin le diagnostic immobilier facilite la gestion technique du parc immobilier, aide à fixer la valeur des biens et permet de déterminer l'exigence ou non de rénovations.
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