Déficit foncier : définition et exemple


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Définition du déficit foncier
Montant et seuil du déficit foncier
Déficit foncier et impôts
Le déficit foncier en droit fiscal

Déficit foncier imputable sur le revenu global



Pour inciter les propriétaires fonciers à louer leurs biens, un système de déduction fiscale a été mis en place. Le déficit foncier arrive quand les charges déductibles sont plus importantes que les revenus bruts.



En d'autres termes, une personne se retrouve en situation de déficit foncier lorsque ses charges immobilières sont supérieures aux loyers qu'elle perçoit. Les charges en question comprennent les assurances, l'entretien, les intérêts d'emprunt, les travaux, les droits de bail, les déductions forfaitaires et les taxes foncières. Il faut savoir que les déficits fonciers concernent uniquement les personnes qui ont opté pour un investissement locatif c'est-à-dire les propriétaires qui ont acheté un logement afin de le louer. Les investisseurs immobiliers recourant à l'emprunt doivent faire particulièrement attention aux déficits fonciers. Toutefois si le cas se présente, l'imputation partielle sur le revenu global est la principale méthode pour y faire face. Les cas exceptionnels existent et quelquefois, le déficit foncier est provoqué pour jouir de certains avantages notamment la réduction d'impôts.

Imputation sur les revenus et déficit foncier



Cette imputation ne concerne que les revenus fonciers, et ceci, pendant les dix années suivantes. Dans certains cas toutefois, le revenu global peut être touché par cette imputation. Cela peut aussi arriver quand certains seuils sont dépassés.


Le montant du déficit dû par le propriétaire admet comme plafond la somme de 10 700 euros par an. S'il y a des restes, on les prélèvera pendant les années qui suivent. 14 % est le pourcentage déductible des revenus fonciers bruts. Les intérêts d'emprunt ne sont pas inclus dans ces prélèvements. Les investissements effectués sous le système d'amortissement Périssol connaissent une différence puisque l'imputation peut aller jusqu'à 15 300 euros l'an. Cependant, les locataires désirant rénover leur habitation peuvent y avoir recours.


C'est un moyen comme un autre de permettre l'entretien et la réhabilitation de son habitation. Il y a donc une réduction d'impôts en réaménageant son bien immobilier locatif. C'est aussi le cas des personnes ne bénéficiant pas de la Loi Malraux ni du système Monuments historiques. Il faut faire attention à l'article 156-1-3 du Code Général des Impôts, car celui-ci stipule qu'un bien doit rester en location pendant 3 ans après qu'un déficit ait été déduit du revenu.

Qu'est ce que le déficit foncier imputable



Le contribuable doit éventuellement garder les titres de propriété du bien pendant ce laps de temps. C'est un point important souvent « oublié » par les professionnels de l'immobilier. Ainsi donc, les propriétaires exonérés du déficit foncier ont l'obligation de continuer à louer de manière permanente et effective pendant 3 ans leur bien. Pour illustrer ces affirmations, voici un exemple. Le montant des revenus bruts fonciers d'un propriétaire s'élève à 8 000 euros, celui des intérêts d'emprunt à 10 000 euros et les charges déductibles à 12 000 euros. Le déficit total est alors de 14 000 euros. Après avoir déduit les intérêts d'emprunt, on a un déficit intermédiaire de 2 000 euros.
deficit foncier


Il faut imputer les 10 700 euros sur le revenu global et le reste pour les années à venir. Pour pousser les propriétaires à louer leurs biens immobiliers, des incitations fiscales ont été élaborées. Il s'agit des dispositifs Borloo, Robien et Périssol.

Le déficit foncier dans la loi des finances



Deux mesures permettent aux dispositifs de défiscalisation de générer du déficit foncier. Il y a en premier lieu la déduction de l'amortissement du bien et en second la déduction spécifique. Cette dernière est constituée par un pourcentage qui autorise un abattement déductible des loyers bruts. Les textes de référence à consulter pour tout connaître sur le déficit fiscal sont la loi de finances 1993 et 2004, le code général des impôts article 156-1-3 et l'instruction administrative du 150993 BOI 5-D-3121. Pour terminer, il est primordial de bien déterminer son régime fiscal. Pour cela il faut prendre en compte le prix de l'habitation, le loyer à percevoir, la durée de l'emprunt et la tranche d'imposition. Ceci est important, car sur le long terme, le système Robien recentré se révèle être plus avantageux que le dispositif Borloo neuf. Cet avantage se traduit par une différence de 15 % sur le montant total à payer entre les deux dispositifs. Il est toujours essentiel d'anticiper sur les fluctuations de revenus surtout en cas d'investissement, car l'avantage fiscal sera sujet à une réduction.

Le Vendredi 02 Septembre 2011 à 12:08
Article écrit par Toli ()


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